Pułapki przy podpisywaniu umowy rezerwacyjnej z deweloperem

Różnica pomiędzy umową rezerwacyjną sprzedaży nieruchomości a umową przedwstępną sprzedaży nieruchomości jest znacząca.

Otóż podpisanie umowy rezerwacyjnej ma na celu zarezerwowanie nieruchomości, nie daje nam przy tym gwarancji, że do zakupu takiej nieruchomości faktycznie dojdzie. A jeśli do takiego zakupu dojdzie, to niekoniecznie na warunkach wskazanych w treści umowy rezerwacyjnej. Umowa rezerwacyjna nie została szczegółowo uregulowana przepisami prawa, a zatem co do zasady może zawierać różne postanowienia ustalone przez strony, przy czym to deweloper – jako strona silniejsza w tej układance – dyktuje de facto warunki takiej umowy. Przykładowo w umowie rezerwacyjnej może znaleźć się zapis zobowiązujący kupującego do zapłaty bardzo wysokiej opłaty rezerwacyjnej (której czasem nadaje się znaczenie zaliczki bądź zadatku), a sama umowa będzie obowiązywała przez wiele miesięcy, nie dając kupującemu żadnych praw do nieruchomości.

Tymczasem w umowie przedwstępnej deweloper zobowiązuje się do przeniesienia własności nieruchomości na kupującego. Strony w takiej umowie ustalaj szczegółowe warunki nabycia nieruchomości, które co do zasady pozostają niezmienne do czasu przeniesienia własności nieruchomości, czyli zawarcia umowy sprzedaży. Istotne jest też w jakiej formie zostanie zawarta umowa przedwstępna – najwyższą ochronę dla kupującego zapewnia umowa zawarta w formie aktu notarialnego, gdyż daje nam większą możliwość dochodzenia swoich praw zarówno w kwestiach finansowych, jak i w zakresie żądania przeniesienia własności nieruchomości przez dewelopera na kupującego.

Oczywiście może się zdarzyć również sytuacja, gdzie umowa rezerwacyjna będzie zawierała pewne elementy umowy przedwstępnej.

Uważajmy zatem na to, jaką umowę proponuje nam podpisać deweloper, gdyż nie ma powszechnie obowiązujących wzorów umów, które chroniłyby kupującego.

Projekty umów rezerwacyjnych czy przedwstępnych są proponowane przez deweloperów, pośredników, czy przygotowywane przez notariuszy (tu w przypadku umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego), ale nie oznacza to, że projekty te są dostosowane do sytuacji danego kupującego i zabezpieczają interes właśnie tego kupującego.